Het kopen van een nieuwbouwwoning gaat anders in zijn werk dan het kopen van een al bestaande woning. Op het moment van kopen staat de woning er nog niet, sterker nog; er moet zelfs nog begonnen worden aan de bouw van de woning. Dit zorgt ervoor dat er bij een nieuwbouwhypotheek andere voorwaarden gelden dan bij een hypotheek voor een bestaande woning. In deze blog vertellen wij je over deze voorwaarden en leggen we uit wat er allemaal komt kijken bij het afsluiten van een nieuwbouwhypotheek.
Vraag 1: Wat is het verschil tussen het kopen van een nieuwbouw- en een bestaande woning?
Allereerst is het goed om een duidelijk beeld te krijgen van de verschillen tussen het kopen van een nieuwbouwwoning en een bestaande woning. Enkele van de belangrijkste verschillen zetten we hieronder voor je op een rijtje:
- Bij een nieuwbouwwoning staat de prijs van de woning al vast. Hierbij is geen ruimte voor onderhandeling. Bij een bestaande woning is het wel mogelijk om te onderhandelen over de prijs;
- Bij het kopen van een nieuwbouwwoning koop je vrij op naam (v.o.n.). Kosten die gelden als ‘kosten koper’, zoals makelaarskosten en taxatiekosten blijven je bespaard. Hier staat dan wel weer tegenover dat je bij het kopen van een nieuwbouwwoning rekening moet houden met kosten voor de notaris, de opleveringskeuring en natuurlijk de kosten voor het afsluiten van een hypotheek.
Verschil tussen een hypotheek voor nieuwbouw en een bestaande woning
Bij het afsluiten van een hypotheek voor nieuwbouw kun je honderd procent van de marktwaarde financieren. De marktwaarde van de nieuwbouwwoning is het totale bedrag wat benodigd is om de woning te realiseren. Daarnaast bestaat de mogelijkheid om meer te lenen, wanneer je besluit om energiebesparende voorzieningen te vestigen op of in de nieuwbouwwoning. Wanneer dit het geval is, mag je maximaal 106 procent van de woningwaarde lenen.
Vraag 2: Hoe bereken je de marktwaarde van een nieuwbouwwoning?
- Het totaalbedrag van de koop-/aanneemsom en overige bijkomende kosten vormen de marktwaarde van de woning. Hieronder zetten we een aantal overige kosten voor je uiteen die van invloed zijn op de marktwaarde van de woning. Kosten van eventueel meerwerk. Kies jij voor een andere badkamer, keuken of vloer? Dan heeft dit invloed op de marktwaarde van de woning. Ook kosten voor energiebesparende voorzieningen hebben invloed op de marktwaarde;
- De hoogte van de bouwrente. Hierbij gaat het om het rentebedrag wat je moet betalen aan de aannemer, omdat hij jouw bouwkosten voorschiet totdat je de hypotheekakte hebt ondertekend.
Vraag 3: Wat kun je meefinancieren bij een nieuwbouwhypotheek?
De marktwaarde van de woning is ook gelijk bepalend voor het maximale bedrag wat je kan financieren voor de nieuwbouwwoning. Wanneer je ervoor kiest om een nieuwbouwwoning te kopen, mag je de volgende twee kostenposten meefinancieren in de hypotheek:
- De kosten van het meerwerk;
- De bouwrente.
Bouwrente bij nieuwbouw
Mensen willen bouwrente nog weleens verwarren met hypotheekrente. Toch zit hier een degelijk verschil in. Bouwrente betaal je in de periode voordat je hypotheekrente gaat betalen. Bouwrente geldt als compensatie voor het voorschieten van de bouwkosten die de aannemer maakt. De hoogte van de bouwrente verschilt per aannemer. Zij zijn namelijk vrij om zelf de hoogte van het percentage van de bouwrente te bepalen. Normaalgesproken houdt de aannemer een percentage van tussen de vier en acht procent aan. Het is wel belangrijk om vooraf bekend te zijn met de hoogte van de bouwrente, pas dan kun je bepalen of je inkomen voldoende is voor het afsluiten van de hypotheek.
Vraag 4: Hoe bereken je de maximale hypotheek van een nieuwbouwwoning?
Bij het kopen van een nieuwbouwwoning is er vaak nog geen steen gelegd. Bij een hypotheek voor nieuwbouw gelden dus ook andere voorwaarden. Om een duidelijk beeld te geven hoe het berekenen van de maximale hoogte van jouw nieuwbouwhypotheek in zijn werk gaat, maken we gebruik van een rekenvoorbeeld:
- Koop-/ aanneemsom van de woning is €300.000, inclusief de grond.
- Je kiest voor een andere badkamer, het meerwerk is €20.000. De koop-/aanneemsom en het meerwerk komt in totaal neer op €320.000. Hierdoor komt de totale marktwaarde van de nieuwbouwwoning neer op €320.000. Het is niet mogelijk om meer dan dit totaalbedrag te financieren.
Vraag 5: Vanaf wanneer ga je betalen voor je nieuwbouwhypotheek?
Bij nieuwbouw ga je voor de hypotheek betalen vanaf het moment dat de grond wordt overgedragen. Dit overdracht van de grond vindt plaats bij het ondertekenen van de hypotheekakte bij de notaris. Wanneer je dit gedaan hebt staat de hypotheek op jouw naam en ga je dus hypotheekrente en mogelijk aflossing betalen, indien er bij de gekozen hypotheekvorm sprake is van maandelijkse aflossing. Bij het ondertekenen van de hypotheekakte betaal je direct voor de grond. De grondkosten worden dan van het hypotheekbedrag afgetrokken. Wanneer je hypotheek bijvoorbeeld €400.000 bedraagt en de grondkosten zijn €200.000, dan wordt het resterende bedrag van €200.000 in een bouwdepot gestort.
Bouwdepot bij nieuwbouw
Uit een bouwdepot voor nieuwbouw worden onder andere de facturen van de aannemer betaald. Zodra de grond is aangekocht, gaat de aannemer beginnen met de bouw van de woning. Voor elke afgesproken bouwtermijn in de koop-/aanneemovereenkomst ontvang je van de aannemer een factuur. Het bedrag en de datum van de factuur moet overeenkomen met de bedragen en data welke horen bij de afgesproken bouwtermijnen. Ook mag je opgegeven werkzaamheden uit het bouwdepot declareren welke je bij de aanvraag van de hypotheek hebt gedaan. Deze worden tijdens de aanvraag doorgegeven aan de geldverstrekker via een meerwerkspecificatie.
Hypotheekrente voor nieuwbouw
Hoe zit het dan met de hypotheekrente die je moet betalen voor de hypotheek op je nieuwbouwwoning? Over het geld wat in het bouwdepot zit dien je rente te betalen én ontvang je rente. Deze twee rentes zijn over het algemeen gelijk aan elkaar. Hoe verder de bouw vordert, hoe verder je bouwdepot leeg raakt. Dit zorgt ervoor dat je steeds minder rente ontvangt. Uiteindelijk zul je naarmate de oplevering van de woning dichterbij komt, steeds meer kosten hebben.
Vraag 6: Heb je dubbele lasten bij een nieuwbouwhypotheek?
Het is eerder in deze blog al even kort genoemd, maar het kan voorkomen dat bij het afsluiten van de nieuwe hypotheek dubbele lasten betaald dienen te worden. Je moet bijvoorbeeld twee hypotheken aflossen, of je betaalt huur voor je huidige woning én daar komt nog eens een hypotheek bij. Het is goed om vooraf na te denken hoe je deze dubbele lasten gaat opvangen. Dit kun je bijvoorbeeld doen met eigen spaargeld of via dubbele hypotheekrenteaftrek. Een hypotheekadviseur kan goed inschatten welke oplossing past bij jouw persoonlijke situatie.
Vraag 7: Wanneer vraag je een hypotheek aan bij een nieuwbouwwoning?
Zodra je de koop-/aanneemovereenkomst hebt ondertekend kun je je hypotheek voor je nieuwbouwwoning aanvragen. Voor het aanvragen van de hypotheek voor je nieuwbouwwoning is het noodzakelijk dat je een onderpand hebt. Op het moment dat de grond is overgedragen ga je de hypotheekakte tekenen. Dit doe je uiteraard bij de notaris.
Notariskosten hypotheek nieuwbouw
De notariskosten voor een hypotheek bij een nieuwbouwwoning zit anders in elkaar dan bij het afsluiten van een hypotheek voor een bestaande woning. Een nieuwbouwwoning wordt vaak ‘vrij op naam’ gekocht. Dit houdt in dat er geen notariskosten zijn voor de overdracht van de woning. Bij grote bouwprojecten is er vaak een projectnotaris. Deze projectnotaris doet alle overdrachten voor het gehele project. De kosten voor deze notaris zijn over het algemeen verwerkt in de koopsom. Op deze manier betaal je enkel kosten voor het opstellen van de hypotheekakte.
Vraag 8: Is een taxatie nodig voor een nieuwbouwwoning?
Een taxatie aanvragen voor een nieuwbouwwoning klinkt een beetje gek. In de meeste gevallen is het ook niet nodig om een taxatierapport aan te vragen voor je nieuwbouwwoning. Het aanvragen van een modelmatige taxatie is in de meeste gevallen genoeg om de hypotheekaanvraag voor de nieuwbouwwoning aan te vragen. Toch zijn er uitzonderingen waarbij je wel een taxatie voor je nieuwbouwwoning moet aanvragen. Deze zetten we hieronder voor je op een rijtje:
- De huizenprijzen zijn veranderd in de periode dat de woning te koop heeft gestaan. Dit is vooral het geval als de woning lang te koop heeft gestaan;
- De woning is onder eigen beheer gebouwd;
- De koopsom is hoger dan een bepaald bedrag. Wat dit hoogte van dit bedrag precies is verschilt per geld verstrekker;
- Je wilt een hypotheek aanvragen met NHG. Ook dan is een taxatierapport benodigd.
Modelmatige taxatie
Een modelmatige taxatie is een taxatie waarbij de hoogte van de waarde van de woning bepaald wordt zonder dat de taxateur de woning daadwerkelijk komt bekijken. Specifieke gegevens van de woning, zoals de grootte van de woning, de locatie en de oppervlakte van het perceel worden vergeleken met referentiepanden. Uiteraard wordt de situatie van de woningmarkt op dat moment ook meegenomen in de bepaling van de woningwaarde.
Taxatiekosten nieuwbouw
De taxatiekosten voor het taxeren van een nieuwbouwwoning kunnen verschillen van de tarieven voor bestaande woningen. Wanneer een nieuwbouwwoning getaxeerd wordt vanaf de tekening, betekent dit extra werk voor de taxateur. Hierdoor rekent de taxateur een toeslag voor het taxeren van de woning vanaf tekening. De kosten voor het taxeren van een nieuwbouwwoning kunnen flink van elkaar verschillen, dit komt omdat taxateurs hun eigen tarieven hanteren.
Hypotheek voor nieuwbouw bij Van Ekeren
Ben jij op zoek naar de juiste hypotheek voor jouw nieuwbouwwoning? Dan staan we bij Van Ekeren klaar om jou te helpen. Plan je eerste oriëntatiegesprek gratis in en wij vertellen je graag meer over de mogelijkheden.
